民泊リフォーム

民泊運営前のリフォーム実施までの流れ-旅館業法に違反しない古家にしよう

民泊をリフォームして始めよう!リフォーム工事会社は?

ここではまず民泊を始める前に
物件の【リフォーム】に関しての全体像や様々な問題点と解決方法をお知らせします。

手に入れた物件をそのまま最低の設備基準を満たし
貸し出すのでは、多くの観光客を取り逃す事になります。
宿泊者に「ここに泊まりたい!」と思ってもらうには?

なので、ここではリフォームだけではなく
ゲスト目線の部屋にリノベーションをする事を含めて
中古物件を探される事をオススメします。

もし既に古家、空き家を所有しているという方でも
民泊を始めるに当たっては旅館業法が関わってきますので
リフォームは必須になる場合もあります。

それでは事前に絶対に知っておくべきことをこれから見ていきましょう。

民泊運営前のリフォーム実施までの流れ

頭でイメージが出来る様に
ここではリフォームの流れを
物件購入~手続きとスムーズに進める段取りをお伝えします。

大きな流れとしましては

自治体への確認(民泊の営業形態の確認)
→民泊形態を元に物件を探す
→物件を選ぶ(見積り)
→購入物件を決める(契約)
→許可・認可の申請
→工事着工
→引渡し、民泊営業開始

それでは一つずつくわしく見てみましょう

1.リフォームありきで中古物件を選ぶ

例えばあなたが物件を探すときに
どのようにリサーチしていますか?
不動産屋さん?ネット検索?実際に歩いて探しますか?

日本全国の不動産情報を提供しているようなサイトでまずは広く浅く調べてみましょう!

冒頭でもお話したように、中古物件をリフォームありきで購入するメリットをお伝えしますと最大の利点は初期費用が抑えられる事です。

購入金額もそうなのですが、
そもそも民泊に適した都合のいい中古の物件は無いのでリフォームする事を前提としています。
(※あったとしても、あなたの元に情報は回って来ないと思っておいた方がいいです!)

設計段階から民泊の用途として考えて
1から新築するのは採算が合わないのです。

2.リフォーム会社に無料相見積りを依頼する

リフォーム工事の見積書

「これは!」という物件が出てきたとしましょう。
では、それはどういう条件でその物件を選んだのでしょう?

ワンポイント

例えば
一般的に水回りの設備類は寿命が10~20年程度といわれています。
そう、築年数はとても大切な要件ですね。
特に築年数が経過している物件の場合はどこまでリフォームが行われたのか
見積もりの際に併せて詳しく尋ねて決めましょう!

細かい確認が必要な部分や自分では分からない場合がどうしても出てきます。

こうした時に仲介業者を挟むと
先程のような様々な詳細な情報を簡単に得ることが出来ます。

費用面に関しても
リフォーム費用、実際に物件を購入する際の手数料など
細かい費用が自分自身で調べるのは大変です。
結局のところ総費用がいくらかかるのか?が大切!
なので仲介業者を通じて探すのも一つの手です。

先に信頼できる仲介業者を決めてから物件を探すのも
時間という資源を有効に使う賢い方法だと思います。

まずはざっくり総費用がいくら位かかるのか
相見積もりを取って早くスタートしてみましょう!

オススメなのは一括見積り
その中で対応、反応が良かった会社、業者さんから絞り込みましょう。

town life リフォーム

わがままなリフォームプランの希望を言えば
プランの具体提案をもらったり、よく分からない所など相談が出来ます。
「民泊用にリフォーム希望」とフォームに記入すれば
その提案を受けて受注できる会社が連絡をくれます!これ本当に便利ですよ!

株式会社テシオ

中古物件+リノベーションについて詳しい会社(関東一円)はこちら

リフォーム比較プロ運営事務局

ここは老舗のリフォーム見積もり比較サイトです。

POINT
会社や一括査定サイトを選ぶには、都市近郊であれば問題ないのですが
地方の場合はその地域が対象かどうかが大切です。
対象地域、提携会社の数、同時に依頼できる数を見てみましょう。

3.間取りを確認

不動産会社などに図面を請求し、間取り、配管、排水、電気設備の配線、日当たり、近隣情報などを確認することを記載してください。

民泊施設用途として、マンションや賃貸物件、古家、古民家などを利用して行う時に、大事なのが間取りの確認です。
老朽化はもちろん配管、排水、電気設備の配線他にも日当たり、近隣情報など
押さえておきたいポイントがあります。
そのためにも不動産会社を通して不動産資料を請求してみましょう。
資料には間取り・土地面積・建物面積・築年数等の記載があります。
更に現地の地図や外観写真、室内写真などネット上で見たもの以外にもお願いすれば
送っていただける場合もあります。

そして内見(室内を見せてもらう)できるようならぜひ実際に行って見てみて下さい。

内見できるようならぜひ実際に見に行く

画面上からは分からない情報は沢山あります。
五感を使って 周囲の眺望や騒音などはどうか?
他にも
・部屋の明るさ
・収納スペース
・扉の開閉のスムーズさ
・臭い(室内や周囲の環境からの臭い)
・ 水周り、漏水はないか、建物全体の痛み
・ 戸建住宅なら外壁や屋根の状態

上記以外にも実際に家具を置いて宿泊するというイメージを持って見て下さい!

4.中古マンションの場合は管理規約を確認

リフォーム実施前に予定のリフォームを実施できるか不動産管理会社に確認することを伝えてください

中古マンションで話を進めるにあたって注意する点があります。
それはマンションには管理規約や使用細則などでリフォームの規則を決めている場合があるということです。
「管理規約」は、管理組合が決めたその運営方法や
建物の使用方法が細かく記載されているものです。
所有者及び賃貸人はそのルールを守ることが義務付けられています。
なので最近では「民泊禁止」を管理規約に入れている場合があるということを覚えておいて下さい。
これらについても自分で直接調べるのは大変なので
仲介業者を通して不動産管理会社に問い合わせ、聞いてもらったりするのが早いですね。

一戸建てをリフォーム込みで選ぶ時

中古の一戸建ての場合は中古マンションに比べて規約がなく自由度が高いです。
ですが注意する事があります、それは物件の管理状態です。
建物の劣化度合い、耐震性能や以外と雨漏りなども注意が必要です。
修繕が必要な場合は修繕費用(リフォーム費用)がいくらかかるのかも計算に入れましょう。

5.保健所や消防に旅館業法の事前相談を行う

必ずリフォーム実施前に自治体毎に異なる旅館業の許認可に関する確認を行うことを伝えてください。

リフォームを始める前に注意が必要なんですが
一番ややこしい部分ですので分かりやすく解説します!

まず民泊には2つのタイプがり
どのスタンスで始めるのかで手続き方法や宿泊日数の制限など違いがあります。

1.本格的に宿泊施設として民泊を行う場合→旅館業法の許可
(営業日数の制限を受けない)
https://www.mhlw.go.jp/bunya/kenkou/seikatsu-eisei04/03.html

2.気軽に民泊を始める場合→民泊新法、都道府県への手続き
(営業日数180日の制限がある)
http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html

なんですが、
そもそも民泊が可能な地域なのか?
どんな形態の民泊が可能なのか?
を自治体で聞いてみる必要があります!
※自治体単位で違います

参考
http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/municipality.html
↑こちらから市や区ごとのお問い合わせ先が記載していますので
まずはお問い合わせしてどの形態が可能か聞いてください。

また他に特区民泊というのがあります。
これは日本の一部の地域(以下)で旅館業法の適応除外が認められています。

<首都圏>
・東京都:大田区・神奈川県・千葉県:成田市・千葉市
<関西圏>
・大阪府・京都府・兵庫県:養父市
<九州>
・福岡県:福岡市・北九州市
<その他>
・沖縄県・秋田県:仙北市・宮城県:仙台市・愛知県・広島県・愛媛県:今治市

↓地域や詳細は以下からご覧ください。
https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/pdf/shiryou_tocminpaku.pdf

それぞれのメリット、デメリットとは?→リンク:記事

古家を購入して民泊を始める時の旅館業法の許可申請の流れ

1.の本格的に宿泊施設を始めるに当たって
中古物件を購入しリフォーム工事を行う前に届出が必要になります。

①旅館業法施工条例を確認する事
また自治体単位で設けた条例も確認
↓↓↓
②古家リフォームの建設計画届を保健所に提出
↓↓↓
③旅館業法の許可を受ける
↓↓↓
④建築確認申請を行い工事を行う
↓↓↓
⑤消防署に書類を提出し立会い検査
↓↓↓
⑥旅館業営業許可の申請
↓↓↓
⑦保健所の検査
↓↓↓
⑧民泊営業の開始

2.次に気軽に民泊を始める場合の手続きについて

主にやることは事業者が必要書類を提出する事です。
住宅宿泊事業届出書に記入し、
必要な添付書類と共に
取得物件の所在地を管轄する都道府県知事等に届け出します。

その書類を提出後に審査結果通知が届きますので、それで手続きは完了です。

民泊宿泊業者、届出、審査結果通知

まとめ

中古物件+リフォーム費用=初期費用
という話をし、どちらかを先に決めるのではなく、総額で決めて料金比較をする必要があることを伝えてください。

これまで民泊開始までの流れで見てきた様に
単純に中古物件の価格だけで判断して、そこから宿泊費を決めて売上を考えるのでは
相当に誤差が出るということです。
手続きの費用もそうですが、民泊の営業形態によってはリフォームが最低限必要な項目もあり
物件取得費用+リフォーム費用=初期費用と考える必要があります。

例え気軽に民泊を始めようとした時も
今のところリノベーションする費用がかかる事がほとんどです。

ですので、物件ごとの
物件取得費用、その物件でのリフォーム費用をどちらかを先に決めるのではなく
総額で他の物件との料金を比較して決める必要があります。

まずは自身でリサーチして大まかな相場観を頭にいれておき
細かな部分の費用は経験豊富な仲介業者さんに遠慮なく聞いてしまうのが早いです。

→まずは5分で市場調査から始めてみる

 

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